СОГЛАСОВАНИЕ ПЕРЕПЛАНИРОВОК: ПОНЯТИЕ, ЗАПРЕТЫ, ПОРЯДОК

Понятие перепланировки. Итак, первое с чего нужно начать, это определить, что собственно является перепланировкой, которую нужно согласовывать? Статья 26 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ) говорит о том, что согласованию подлежит переустройство и (или) перепланировка жилого помещения. В свою очередь, под переустройством понимается установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ст.25 ЖК РФ). Конкретные примеры переоборудования и перепланировки приведены в постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", а именно, согласно ему переустройство жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения (кстати, к приборам с повышенной мощностью относятся те, у которых паспортная мощность превышает максимально допустимые нагрузки, определяемые в технических характеристиках внутридомовых инженерных систем, указанных в техническом паспорте жилого помещения (пп. "а" п.53 постановления Правительства РФ от 23.05.2006 № 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам"). Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (п.1.7.1). При этом следует отдавать себе отчет в том, что это только примеры переустройств и перепланировок, главное же во всем вышесказанном то, что согласно действующему законодательству согласованию подлежит любое изменение элементов жилого помещения, перечисленных в статье 25 ЖК РФ по сравнению с тем, что зафиксировано в техническом паспорте на жилое помещение. Форма технического паспорта на жилое помещение и указания по его заполнению утверждены Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37 (далее Инструкция). Согласно этой Инструкции технический паспорт включает в себя 4 раздела: сведения о принадлежности, экспликацию площади квартиры, техническое описание квартиры и стоимость квартиры. Нас в аспекте рассматриваемой темы интересует разделы – экспликация площади квартиры, техническое описание квартиры. Итак, в разделе "экспликация" указана – жилая площадь квартиры (сумма площадей жилых комнат (п.3.35 Инструкции)); площадь квартиры (сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров, при этом к подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей (п.3.36 Инструкции)); общая площадь квартиры (сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд и холодных кладовых – 1,0 (п.3.37 Инструкции)). В разделе "техническое описание" дается описание конструктивных элементов квартиры, так в обязательном порядке указывается:

• стены (наружные и перегородки) – материал и толщина стен (для кирпичных – толщина, а для рубленных из бревен указывается средний диаметр бревен в см);
• перекрытия – материал и конструкция (плоские, сводчатые);
• полы – материал, конструкция основания и покрытия. Для дощатых – окрашены, не окрашены;
• окна – количество переплетов в проеме (одинарные или двойные), створчатые или глухие, для дверных заполнений – простые или филенчатые, а также наличие окраски;
• отопительные печи и кухонные очаги – наличие и площадь облицовки изразцами, штукатурка, разновидность очага (газовый, электрический, на твердом топливе);
• отопление – источник поступления тепла: от ТЭЦ, промышленной котельной, квартальной, групповой или местной котельной, АГВ, индивидуального котла заводского изготовления или котла, вмонтированного в отопительную печь;
• внутренняя отделка - вид отделки стен, потолков, перегородок;
• электроосвещение – проводка открытая или скрытая;
• телевидение – наличие коллективных антенн;
• газоснабжение – сетевой (природный) или баллонный;
• водопровод – от городской центральной сети или местного источника;
• канализация – сброс в городскую сеть или местный отстойник;
• ванны – чугунные, стальные, пластиковые и т.п.;
• горячее водоснабжение – централизованное или от местных водонагревателей.

Отсюда приходим к выводу, что, при буквальной трактовке закона согласованию подлежит любое мероприятие в рамках Вашей квартиры, влекущее изменение указанных выше элементов либо площадей, по сравнению с тем, что указано в Техническом паспорте Вашей квартиры, даже, например, замена чугунной ванны на пластиковую без изменения ее размеров и местоположения. Таков закон! Другое дело, что в реальности на некоторые такие "несущественные изменения" уполномоченные органы закрывают глаза и требуют согласовывать, как раз только то, что было указано в качестве примера для обязательного согласования в ст.25 ЖК РФ и постановлении Госстроя РФ, но при этом закон знать нужно, чтобы адекватно оценивать ситуацию и реально представлять себе то, что с точки зрения закона считается перепланировкой и подлежит официальному согласованию.

Запреты при перепланировке. Итак, после того, как мы внесли ясность в понятие "перепланировки, подлежащей согласованию" возникает следующий вопрос: существуют ли какие-либо запреты при выполнении перепланировки, либо можно делать все, что хочется, главное официально все согласовать? Проанализировав действующее законодательство, можно прийти к выводу, что да, такие запреты есть, и при их нарушении официально узаконить перепланировку не удастся. Трудность здесь заключается в том, что единого нормативного акта, в котором они были бы прописаны все, в настоящее время нет. Изучив различные правовые акты, удалось найти следующие запреты:

1. запрещаются переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств (п.1.7.2 постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда");
2. запрещается устройство вентиляционной системы, допускающей проникновение воздуха из одной квартиры в другую, либо объединяющей вентиляционные каналы кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами (п.13 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции: постановление Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47);
3. запрещается объединение вентиляционных каналов из кухонь, уборных, ванных комнат (душевых), совмещенных санузлов, кладовых для продуктов с вентиляционными каналами из помещений с газоиспользующим оборудованием и автостоянок (п.9.7 СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные);
4. запрещается прокладка проводов и кабелей в вентиляционных каналах и шахтах, при этом допустимо пересечение каналов и шахт одиночными линиями, выполненными проводами и кабелями, заключенными в трубы (п.14.16 СП 31-110-2003 "Проектирование и монтаж электроустановок жилых и общественных зданий");
5. запрещается устройство отметки пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, ниже или вровень с планировочной отметкой земли и размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах (п.23 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции: постановление Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47);
6. однозначно запрещается размещение над комнатами и кухней уборной, ванной (душевой) при этом допустимо размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней только в квартирах, расположенных в 2 уровнях. Таким образом, площадь санузлов и ванных можно увеличивать только за счет коридоров и других помещений, не относящихся к жилой площади и кухням, например, кладовок (п.24 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции: постановление Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47). При этом при изменении местоположения санитарно-технических узлов обязательно осуществление мероприятий по гидро-, шумо- и виброизоляции, обеспечению их системами вентиляции, и по необходимости усиление перекрытия, на которых установлено оборудование санитарно-технических узлов (п.23 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции: постановление Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47). Позиция относительно размещения кухни над жилыми помещениями не так категорична, здесь по усмотрению разрешительного органа при наличии нотариально заверенного согласия нижних соседей вопрос может быть решен положительно;
7. п.8.13 СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные не рекомендует располагать электрощитовую, помещения для головных станций (ГС), технических центров (ТЦ) кабельного телевидения, звуковых трансформаторных подстанций (ЗТП), а также места для телефонных распределительных шкафов (ШРТ) под помещениями с мокрыми процессами (ванными, санузлами и др.). Отсюда следует вывод, что, если эти помещения находятся под вашей квартирой, и Вы захотите при перепланировке расположить над ними ванную или санузел, то согласовать это будет проблематично. При этом СП 31-110-2003 "Проектирование и монтаж электроустановок жилых и общественных зданий" дополняет требования СНиП 31-01-2003, указывая, что электрощитовые, а также ВРУ (вводно-распределительные устройства) и ГРЩ (главные распределительные щиты) не допускается располагать непосредственно под уборными, ванными комнатами, душевыми, кухнями пищеблоков, моечными и другими помещениями, связанными с мокрыми технологическими процессами, но при этом устанавливает, что эти запреты не действуют, если приняты специальные меры по надежной гидроизоляции, предотвращающие попадание влаги в помещения, где установлены распределительные устройства (п.13.2);
8. запрещается устраивать комнаты и кухни без непосредственного естественного освещения, его могут не иметь другие помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд (п.25 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции: постановление Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47);
9. запрещается в квартирах, предоставляемых в домах, относящихся к государственному или муниципальному жилищному фонду, проектировать площадь помещений меньше установленного: жилого помещения (комнаты) в однокомнатной квартире – 14 м2, общего жилого помещения в квартирах с числом комнат две и более – 16 м2, спальни – 8 м2 (10 м2 – на двух человек); кухни - 8 м2; кухонной зоны в кухне – столовой – 6 м2. В однокомнатных квартирах допускается проектировать кухни или кухни-ниши площадью не менее 5 м2 (п.5.7 СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные). При этом следует учитывать, что на квартиры в частном жилищном фонде данные требования не распространяются (здесь нужно сделать некоторые пояснения относительно разновидностей жилищного фонда, итак, частный жилищный фонд образуют жилых помещения, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц; государственный жилищный фонд – жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилые помещения, принадлежащие на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации); муниципальный жилищный фонд – жилые помещения, принадлежащие на праве собственности муниципальным образованиям;
10. высота (от пола до потолка) комнат и кухни (кухни-столовой) для нашей климатической зоны должна быть не менее 2,5 м. Высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей должна составлять не менее 2,1 м (п. 22 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции: постановление Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47). При этом в жилых помещениях и кухнях квартир, расположенных в мансардном этаже (или верхних этажах с наклонными ограждающими конструкциями), допускается меньшая высота потолка относительно нормируемой на площади, не превышающей 50 % (п.5.8 СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные);
11. в квартирах, предоставляемых в домах, относящихся к государственному или муниципальному жилищному фонду, запрещается делать общие жилые помещения в 2-, 3- и 4-комнатных квартирах проходными (п.5.9 СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные) и разрешается делать совмещенные санузлы только в однокомнатных квартирах (п.5.10 СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные). Следовательно, в домах частного жилищного фонда соблюдение этих требований не обязательно;
12. запрещается устраивать проходными спальни (п.5.9 СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные);
13. запрещается устраивать камины на твердом топливе, кроме как в квартирах на последнем этаже жилого дома, либо на любом уровне многоуровневой квартиры, размещенной последней по высоте в доме (п.8.7 СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные);
14. при проектировании саун в квартирах обязательно соблюдение следующих требований:

• объем парильной - не более 24 м3;
• установка специальной печи заводского изготовления для нагрева с автоматическим отключением при достижении температуры 130 °С, а также через 8 ч непрерывной работы;
• размещение этой печи на расстоянии не менее 0,2 м от стен парильной;
• устройство над печью несгораемого теплоизоляционного щита;
• оборудование вентиляционного канала огнезадерживающим клапаном в соответствии со СНиП 41-01 (8.12 СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные);

для обеспечения допустимого уровня шума запрещается крепление санитарных приборов и трубопроводов непосредственно к межквартирным стенам и перегородкам, ограждающим жилые комнаты (п.9.27 СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные);трапы в ванных комнатах жилых зданий не устанавливаются (трапы собирают грязную воду с пола помещения. Внешне они выглядят как небольшая решётка в полу, в которую стекает пролитая вода) (п.16.8 СНиП 2.04.01-85 Внутренний водопровод и канализация зданий). Если же Вы все-таки захотите его сделать, то для начала выясните существует ли возможность вывода грязной воды без присоединения к трубам канализации нижних соседей, если же такой возможности нет, то без согласия соседей выполнить их невозможно;запрещается при проведении ремонта закрывать доступ к оборудованию, арматуре и приборам инженерных систем здания и их соединениям для осмотра, технического обслуживания, ремонта и замены, т.е. к различным вентилям, кранам и т.п.) (п.10.6 СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные);способ прокладки трубопроводов систем отопления должен обеспечивать легкую замену их при ремонте, при этом замоноличивание труб без кожуха в строительные конструкции допускается только в зданиях со сроком службы менее 20 лет; при расчетном сроке службы труб 40 лет и более. При скрытой прокладке трубопроводов обязательно должны быть люки в местах расположения разборных соединений и арматуры. Прокладка трубопроводов из полимерных труб должна быть скрытой: в полу, плинтусах, за экранами, в штробах, шахтах и каналах; допускается открытая прокладка только в местах, где исключается их механическое, термическое повреждение и прямое воздействие ультрафиолетового излучения на трубы (6.4.3 СНиП 41-01-2003 Отопление, вентиляция и кондиционирование);запрещается встроенные нагревательные элементы размещать в однослойных наружных или внутренних стенах и перегородках. Внутренние нагревательные элементы водяного или электрического отопления допускается предусматривать только в наружных многослойных стенах, а также в перекрытиях и полах (п.6.5.8 СНиП 41-01-2003 Отопление, вентиляция и кондиционирование);в кладовых и подсобных помещениях квартир запрещается установка штепсельных розеток (данные помещения относятся к классу П-lla. – пожароопасные) (п.4.45 СП 31-110-2003 "Проектирование и монтаж электроустановок жилых и общественных зданий");во всех помещениях квартир, за исключением лоджий и балконов, должна быть предусмотрена возможность установки светильников общего освещения. Таким образом, светильников там может и не висеть, но тех.возможность для их установки в любой момент должна быть (п.4.45 СП 31-110-2003 "Проектирование и монтаж электроустановок жилых и общественных зданий");в ванной комнате и уборных запрещается применение защищенных проводов в металлической оболочке, а также прокладка проводов в стальных трубах (п. 14.22 СП 31-110-2003 "Проектирование и монтаж электроустановок жилых и общественных зданий");обязательно выполнение следующих требований по количеству розеток: в жилых комнатах квартир должно быть установлено не менее одной розетки на ток 10 (16) А на каждые полные и неполные 4 м периметра комнаты, в коридорах квартир - не менее одной розетки на каждые полные и неполные 10 м2 площади коридоров. В кухнях квартир следует предусматривать не менее четырех розеток на ток 10 (16) А. При этом в жилых комнатах допускается установка сдвоенных розеток на ток 10 (16) А. В кухнях допускается установка сдвоенных розеток на ток 16 А. Сдвоенная розетка, установленная в жилой комнате, считается одной розеткой. Сдвоенная розетка, установленная в кухне, считается двумя розетками (п.14.27 СП 31-110-2003 "Проектирование и монтаж электроустановок жилых и общественных зданий");запрещается размещать розетки под и над мойками в кухнях (п.14.29 СП 31-110-2003 "Проектирование и монтаж электроустановок жилых и общественных зданий");при проведении перепланировки согласно ч.1 ст.40 ЖК РФ запрещается присоединять к своей квартире общее имущество многоквартирного дома (перечень общего имущества дан в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491), за исключением случаев, когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, при этом на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (!!!) (ч.2 ст. 40 ЖК РФ), т.е. буквально это означает, что Вы должны пройтись по всем квартирам в вашем доме и взять у каждого собственника подпись о том, что они не против передать Вам в собственность часть общего имущества (при этом следует учитывать, что у одной квартиры может быть несколько собственников), а вот уже на каких условиях это будет: бесплатно, платно, если платно, то в каком размере, будет решать общее собрание собственников жилья. Применительно к этому запрету следует обратить внимание на то, что соблюсти данный порядок с обходом всех собственников сложно, поэтому к покупке смежных квартир нужно подходить достаточно ответственно и лучше их объединять на стадии строительства дома по согласованию с застройщиком либо поискать варианты с объединением квартир через межквартирную перегородку. Если же Вы все-таки покупаете такие квартиры, когда дом уже сдан и хотите объединить их, например, путем присоединения межквартирного тамбура, то, прежде всего, удостоверьтесь, что: туда не выходят двери соседних квартир, что в нем не расположено еще какое-нибудь общее имущество, доступ к которому необходим, типа мусоропровода, вентиляции и т.п.; что стены этого тамбура не являются несущими. Иначе, может оказаться так, что тамбур присоединить не удастся, а в межквартирной перегородке в силу подобных же причин даже дверь будет сделать проблематично либо нереально затратно, и придется в итоге ходить из квартиры в квартиру фактически через подъезд (конечно, это крайний случай, но, они, к сожалению, в практике встречаются не так уж и редко). Здесь же хотелось бы остановиться еще на одном вопросе – объединении жилой комнаты с балконом: можно или нет? Представляется, что корни этой проблемы проистекают из ч.5 ст.15 ЖК РФ, которая не включила в общую площадь жилого помещения балконы, лоджии, веранды и террасы, отнеся их к общему имуществу многоквартирного дома. С другой стороны, когда квартиры покупаются во вновь построенном доме, то балконы и лоджии никто бесплатно не передает, их стоимость также оплачивается, следовательно, в таком случае они общим имуществом никак не являются (см. постановление ФАС Уральского округа от 28.05.2009 № Ф09-3327/09-С2 по делу № А60-482/2009-С5), загвоздка здесь может быть только в вышеупомянутом постановлении Госстроя РФ, где указано, что запрещается проводить работы, ведущие к ухудшению сохранности и внешнего вида фасада, т.е. в результате работ по утеплению (на которые в обязательном порядке требуется проект) не должен нарушаться внешний вид фасада (следовательно, в этом случае, если фасад действительно затрагивается, может потребоваться согласование в Главном управлении архитектуры, которая и может отказать). Несколько иная ситуация складывается при покупке вторичного жилья, здесь уже надо смотреть договор купли-продажи квартиры, из которого и станет ясно находится ли у Вас в собственности лоджия или балкон, если нет, то это общее имущество многоквартирного дома и для их присоединения нужно соблюсти порядок, указанные выше;свои особенности имеет проведение перепланировки в коммунальной квартире, где помещения, используемые для обслуживания более одной комнаты (общее имущество) принадлежат собственникам комнат в коммунальной квартире на праве общей долевой собственности. Так вот для проведения перепланировки и (или) переустройства, в результате которых происходит изменение размера общего имущества в коммунальной квартире помимо всех иных документов требуется получить согласие всех собственников комнат в данной квартире (ст.41 ЖК РФ).

Таков перечень запретов при перепланировке, которые удалось найти в действующем законодательстве, при этом оговоримся, что он, скорее всего, не полон, (а по техническим запретам далеко не полон, но это уже специфические особенности строительной деятельности и проектирования) и есть что-то еще, которое просто не удалось найти. Здесь же следует обратить внимание на то, что региональные органы власти (органы государственной власти субъектов РФ) вправе принимать свои нормативные акты по перепланировке, где могут быть установлены дополнительные запреты (такое полномочие предоставлено им п.8.1 ст.13 ЖК РФ). Такие акты, например, приняты в Москве, на территории же Свердловской области в настоящий момент таковых нормативных актов нет.  

Порядок получения официального документа на согласование перепланировки и ввода помещения в эксплуатацию. В Екатеринбурге этот порядок утвержден постановлением Главы Екатеринбурга от 18.05.2007 № 2204. В чем же он заключается?

Установлено, что органами, уполномоченными принимать решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых помещений в многоквартирных домах муниципального образования являются территориальные органы Администрации города Екатеринбурга, администрации районов Екатеринбурга (далее - администрация района). В настоящее время их перечень следующий:

Данные органы ведут журнал регистрации заявлений о переустройстве и (или) перепланировке жилых помещений, в котором указываются: фамилия, имя, отчество, адрес заявителя, дата получения заявления, принятое решение, дата вынесения решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, выдачи или направления, по адресу, указанному в заявлении, заявителю решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Следовательно, именно в них нужно обращаться с заявлением о согласовании перепланировки, к которому, в соответствии с требованиями ч.2 ст. 26 ЖК РФ должны быть в обязательном порядке приложены:

1. правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии), ими чаще всего являются: договор купли-продажи квартиры, свидетельство о праве собственности на квартиру (при этом, если собственников несколько, то требуются договоры и свидетельства каждого), ордер на вселение, договор социального или коммерческого найма жилого помещения, справка о полной выплате паевого взноса (если речь идет о доме, построенном жилищно-строительным кооперативом) и т.д.
2. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения (количество проектов в каждом случае определяется индивидуально на приеме специалистом в администрации района путем изучения плана "до" и плана "после" (того, что Вы хотите сделать), например, в квартире переносятся межквартирные перегородки с переносом батарей, происходит объединение гостиной с балконом, санузлы расширяются за счет коридора, и переносится сантехника, здесь в обязательном порядке потребуется: архитектурный проект, проект на утепление балкона, проект по разделу: водопровод и канализация с гидроизоляцией санузлов и проект по разделу: отопление и вентиляция, так как переносятся батареи);
3. технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения (его по предварительной заявке выдают в органах БТИ);
4. согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма). Следовательно, если квартира находится в собственности и собственник один, то согласие проживающих с ним лиц не требуется, если же собственников несколько, то все они также должны быть согласны на перепланировку;
5. заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Несмотря на то, что, как прописано в ЖК РФ, иные документы специалист требовать не вправе, на практике в некоторых районах нашего города требуют и ряд других, например, квитанцию по оплате за квартиру за последний месяц и т.д. Кроме того, в зависимости от вида перепланировки, если речь идет о присоединении общего имущества, например, нужно будет представить письменное согласие каждого собственника в этом доме на передачу этого имущества и т.д. Точные перечень необходимых документов, как правило, сообщает специалист администрации на первичном приеме после тщательного изучения плана "до" перепланировки и плана "после" перепланировки.

После получения указанных документов в администрации района создается приемочная комиссия, включающая в себя:

• в обязательном порядке: заместителя главы администрации района – председателя комиссии; специалиста отдела жилищной инспекции администрации района;
• дополнительно, в зависимости от сущности перепланировки: инженера (специалиста по технадзору) управляющей организации; специалиста Главного управления архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Администрации города Екатеринбурга по соответствующему району в случае, если переустройство и (или) перепланировка жилого помещения влекут изменение фасада многоквартирного дома; представителя территориального органа Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека; представителя государственной противопожарной службы МЧС России.

Указанная приемочная комиссия проверяет:

1. проект на соответствие действующему законодательству, строительным нормам и правилам, санитарным нормам и правилам, техническим регламентам;
2. наличие лицензии на выполнение проектных работ организации, выполнившей проект;

И по результатам данной проверки в течение 45 дней готовит заключение:

• о наличии вышеуказанных документов;
• о соответствии (несоответствии) представленного проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

действующему законодательству, строительным нормам и правилам, санитарным нормам и правилам, техническим  регламентам.

Итогом этого процесса становится вынесение решения либо о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, либо об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (основаниям для отказа могут быть: непредставление требуемых документов, либо представление их не в полном объеме (1), несоответствие проекта действующему законодательству, строительным нормам и правилам, санитарным нормам и правилам, техническим регламентам).  

Итак, получили Вы этот документ на руки и что дальше? Дальше, получив на руки данный документ, можно приступать к ремонтно-отделочным работам, не забывая при этом о том, что они должны быть выполнены в точном соответствии с согласованным проектом.

По их окончании, вызывается БТИ для обследования перепланированного помещения и его замеров, на основании которых ими же выполняется новый план, который Вы предъявите приемочной комиссии в администрации района (ее состав указан выше). Дополнительно к нему с Вас обязательно потребуют: копию лицензии строительной организации, заверенную синей печатью, которая выполняла вам ремонтные работы, акты на скрытые работы (если таковые у Вас были по проекту), составленные строительной организацией, иные документы на усмотрение специалиста администрации (например, документы, подтверждающие, что строительный мусор вывезен на свалку и т.п.) Приемочная комиссия сравнит согласованный проект и предъявленный план БТИ на предмет их соответствия, и при условии их непротиворечия друг другу оформляет Акт о готовности жилого помещения к эксплуатации после выполнения работ по переустройству и (или) перепланировке, который направляется в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, которая вносит соответствующие изменения в Технический паспорт квартиры. На этом процесс официального согласования перепланировки можно считать законченным.

Процесс получения официального документа на согласование перепланировки. В представленной ниже таблице изложен полный процесс согласования перепланировок так, как он построен в нашей студии. При этом следует учитывать, что в зависимости от вида перепланировки прохождение каких-либо инстанций может не понадобиться.

Ответы на часто возникающие вопросы. Здесь мы рассмотрим вопросы, которые наиболее часто возникают при решении вопросов по согласованию перепланировки.

Зачем заказывать разработку проекта перепланировки дизайнерам? Не выгоднее ли заказать его сразу инженеру-конструктору, ведь для согласования нужен именно рабочий проект?

Действительно, если Ваша перепланировка заключается, например, в сломе стены между туалетом и ванной, то такой необходимости нет. Если же Вы хотите переделать пространство квартиры максимально удобно под Вас, то дизайнер, это как раз тот специалист, которого специально учили: как все расположить в квартире так, чтобы это было максимального удобно именно человеку, включая стены, гардеробные, ванные, стиральные машины и т.д. У инженеров-конструкторов несколько иная задача, для них главное техническое воплощение всего этого. Причем, если дизайнер одновременно с расположением стен продумает сразу количество розеток, кондиционеров, светильников, выключателей, батарей и их расположение, то каждый из разделов проекта: электрика, отопление, вентиляция делается разными инженерами, специалистами в своей области, универсалов нет, которые вообще над этими вещами не думают, потому что опять-таки это не их задача.

В итоге получается, что дизайн-проект является комплексным техническим заданием для этих специалистов, где уже все Ваши требования учтены, а в рабочих проектах инженеры разрабатывают технические условия для воплощения придуманных дизайнером идей, при этом следует учитывать, что профессиональные дизайнеры технически невыполнимых идей в проекты не закладывают и основные требования разных СНИПов и ГОСТов и т.д. им известны.   

Что такое управляющая компания?

В соответствии со ст.162 Жилищного кодекса РФ управляющая организация, это организация с которой собственники помещений в многоквартирном доме либо органы управления товариществом собственников жилья либо органы управления жилищного кооператива или органы управления иного специализированного потребительского кооператива заключили договор на управление многоквартирным домом, в соответствии с которым эта организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

На каком основании управляющая компания либо ТСЖ требуют какие-либо дополнительные документы для согласования?

Собственники многоквартирного дома в целях дополнительной гарантии того, что все перепланировки будут выполнены в соответствии с требованиями законодательства, вправе на общем собрании собственников жилья принять Положение, регулирующее процесс согласования перепланировок именно для их дома. После принятия этого Положения оно автоматически становится обязательным для соблюдения всеми собственниками и вполне возможно, что в нем прописано представление каких-либо дополнительных документов по сравнению с тем перечнем, который указан в действующем законодательстве. А управляющая компания и ТСЖ, как органы, уполномоченные от имени собственников многоквартирного дома на управление им, соответственно действуют в пределах этого Положения и отвечают за его исполнение.

Из чего складываются сроки согласования?

Перед ответом на данный вопрос оговоримся, что, во-первых, ниже указаны стандартные сроки для проектов с перепланировкой, которые в зависимости от ситуации могут варьироваться как в большую, так и в меньшую сторону, во-вторых, применительно к срокам нужно различать два этапа согласования:

1. подготовка и согласование проектной документации, заканчивающийся получением на руки решения осогласовании переустройства и (или) перепланировки - в любом случае данный этап не может длиться меньше 45 дней, так как это срок, установленный Жилищным кодексом РФ администрации района для принятия  решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки (он может быть уменьшен, при условии оплаты администрации района пошлины за ускоренное вынесение решения). Но помимо этого срока нужно время на изготовление инженерных проектов, сбора иных необходимых документов, поэтому, как правило, длительность этого этапа составляет 2,5- 3 месяца.
2. сдача переоборудованного помещения в эксплуатацию, заканчивающийся получением акта о вводе жилого помещения в эксплуатацию, выдаваемого районной администрацией – продолжительность этого этапа зависит от того, насколько быстро будут выполнены непосредственно сами работы по перепланировке (переустройству), т.е. фактически срока ремонта, затем к нему добавляем еще месяц (вызов и выезд БТИ, передача документов в администрацию и получение акта на руки).  

Можно ли начинать ремонтные работы до получения официального решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки?

Если следовать закону, то это недопустимо, но, не все граждане нашей страны являются законопослушными, поэтому здесь рассмотрим последствия этих действий. Самый безопасный, с точки зрения последствий вариант, когда ремонтные работы осуществляются в квартире, расположенной в доме, где еще никто не живет, а все только делают ремонты. Главное здесь, это, чтобы все ремонтные работы выполнялись в соответствии со СНИПАми, техническими регламентами и т.д., поэтому, в любом случае перед началом осуществления работ лучше дождаться изготовления инженерных проектов (тем более, что для согласования их все равно придется сделать), где технология вся расписана, особенно, если Вы не уверены в своих строителях. Инженеры-проектировщики, конечно, постфактум попытаются максимально приблизить проект к тому, что у Вас сделано, но если технология реально сделанного не будет соответствовать СНИПам и ГОСТам, то незаконный проект они делать не будут, так как его все равно на соответствие техническим регламентам проверяют в администрации района и нарушения выявятся, что соответственно повлечет за собой отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки. Затем, если ремонт будет осуществляться в доме, где уже живут люди, то дополнительно к вышеуказанной проблеме, вполне реальна ситуация, что соседи будут недовольны вашим ремонтом (особенно, если повод будет) и начнут жаловаться в ТСЖ, управляющую компанию, а особо продвинутые - в администрацию района и, если в такой ситуации у Вас решения осогласовании переустройства и (или) перепланировки на руках не будет, то помимо того, что Вы потратите время и нервы на объяснения с ними, Вас могут еще и привлечь к ответственности за незаконную перепланировку, а процесс согласования из-за этого факта существенно затруднится.

Что будет, если ремонтные работы будут выполнены не в соответствии с официально согласованным проектом перепланировки?

Это повлечет за собой отказ районной администрации в вынесении акта  о вводе жилого помещения в эксплуатацию, т.е. перепланировка будет официально не согласована. Следующий вопрос: что в такой ситуации делать? Если работы выполнены не в соответствии с проектом, но при этом положения никаких СНИПов и иных технических регламентов не нарушены, то варианты решений могут быть следующими:

1. узаконить перепланировку постфактум через суд (дополнительные расходы);
2. устранить в квартире то, что выполнено не в соответствии с проектом и, соответственно сделать все так как в проекте (дополнительные расходы);
3. переделать пакет документов для согласования под то, что у Вас уже сделано и начать процесс согласования заново (дополнительные расходы).

Если работы выполнены не в соответствии с проектом, но при этом еще нарушены положения СНИПов и иных технических регламентов, то здесь список вариантов решений сужается до единственного - устранить в квартире то, что выполнено не в соответствии с проектом и, соответственно сделать все так, как в проекте.

В дополнение ко всему вышесказанному стоит добавить, что независимо от того, какое решение Вы примите, Вам еще придется понести ответственность за самовольную перепланировку в любом случае (ч.1 ст. 29 Жилищного кодекса РФ).

В связи с вышесказанным хочется обратить Ваше внимание на то, что к разработке проекта перепланировки нужно походить серьезно и ответственно, и все ее возможные варианты, продумывать на бумаге до создания оптимального (особенно это касается тех аспектов, которые потом находят отражение в инженерных проектах: материала стен, расположения перегородок, оборудования санузлов и расположение в них сантехнических приборов и т.д.) до того, как Вы получили на руки решение осогласовании переустройства и (или) перепланировки

Какова ответственность за незаконную перепланировку?

Во-первых, сам факт самовольного перепланирования наказывается привлечением к административной ответственности и наложением штрафа от 2000 до 2500 рублей (ч.2 ст.7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ).

Во-вторых, помимо уплаты штрафа Вам по предписанию районной администрации и под ее контролем придется:

1. либо привести свою квартиру в прежнее состояние;
2. либо обратиться в суд для узаконения перепланировки, что возможно, если суд посчитает, что Ваше жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Далее, если эти требования не выполняются, либо суд отказывает в узаконении перепланировки, и Вы соответственно не приводите квартиру в прежнее состояние, то районная администрация по месту нахождения Вашей квартиры обязана подать в суд, на основании которого суд принимает решение:

1. если речь идет о квартире, которая принадлежит Вам на праве собственности, – о ее продаже с публичных торгов с выплатой Вам, как собственнику вырученных от продажи квартиры средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на лицо, купившее вашу квартиру обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2. если речь идет о квартире, занимаемой по договору социального найма, т.е. Вы не собственник, а наниматель, – о расторжении с Вами договора социального найма (соответственно, тогда Вы теряете право на проживание в данной квартире и Вас выселяют) и возложении на собственника квартиры, являвшегося наймодателем по договору социального найма, обязанности по приведению квартиры в прежнее состояние.

Далее, районная администрация, подавшая иск в суд, продолжает следить за исполнением новым собственником квартиры либо собственником, являвшимся наймодателем, обязанности по приведению квартиры в прежнее состояние, установив ему для этого определенный срок и порядок. Если же и они не приведут в установленный срок и в установленном порядке квартиру в прежнее состояние, то квартира опять-таки подлежит продаже с публичных торгов по решению суда в порядке, указанном выше. И так, гипотетически может быть до тех пор, пока лицо, купившее квартиру, не исполнит требование о приведении квартиры в прежнее состояние. 

Евгения Амбурцева