1. Требование закона
Жилищный кодекс, в котором перепланировке посвящена отдельная глава, определяет, что изменения конфигурации квартиры (перепланировка) или ее оборудования (переустройство) возможны только на основании разрешения, выдаваемого гражданину местной администрацией.
Если гражданин такого разрешения не получал, то перепланировка считается самовольной. За это предусмотрена ответственность в виде штрафа от 2000 рублей до 2500 рублей.
Но гораздо важнее то, что законом предусмотрена прямая обязанность собственника привести переустроенное или перепланированное помещение в прежнее состояние!
Расчет владельца квартиры на то, что о перепланировке администрация не узнает, как правило, не оправдывается. Практика показывает: в большинстве случаев органы самоуправления узнают о незаконных работах из жалоб соседей - ведь от их внимания ремонт вряд ли ускользнёт, или от эксплуатирующих организаций (ТСЖ, управляющих компаний), которым часто приходится попадать в квартиры в связи с аварийными ситуациями или плановыми работами. Не стоит забывать, что администрации некоторых городов проводят выездные проверки на предмет выявления перепланировок, осуществляемых без разрешительных документов, планово, а не только по заявлениям заинтересованных граждан.
Да, на этом этапе еще можно "включиться" в процесс законного согласования, но, во-первых, уже в обстановке конфликта, срочности, нервозности, во-вторых, только в случае, если выполненная перепланировка соответствует требованиям закона и ее можно согласовать.
А если нет? В таком случае администрация будет настаивать на возвращении жилого помещения к прежнему состоянию, как в техническом паспорте. Далее вопрос будет решаться в суде, где гражданин может выступить со встречным иском о сохранении жилья в перепланированном виде.
Суд, разбираясь в том, соответствуют ли произведенные в жилом помещении изменения строительным и санитарным нормам, требованиям законов, не нарушают ли они интересов и прав третьих лиц, может назначить дополнительные специализированные экспертизы, что влечет дополнительные расходы для собственника в случае его проигрыша. Когда суд отказывает в "узаконении" перепланировки, остается только придать квартире изначальный вид, в обратном случае квартиру выставят на торги и продадут!
2. Комплексный подход
В процессе согласования разрабатывается проект будущей перепланировки и переустройства: он подробно описывает все изменения, касающиеся конфигурации квартиры и ее инженерного оборудования (электрического, санитарного и прочего).
Именно этот документ позволяет посмотреть на задуманное преображение Вашей квартиры комплексно: с точки зрения законодателя, инженера, конструктора, строителя, эксплуатирующей организации. В большинстве случаев ограничиться дизайн-проектом невозможно: жизненно важно соотнести "картинку" с техническими условиями, СанПиНами, СНиПами и прочее.
Работы по проектированию относятся к работам, влияющим на безопасность зданий и сооружений, поэтому заниматься подготовкой этого документа имеют право только организации со специальным допуском.
В основу проекта ложатся не только пожелания Заказчика, но и техническая информация, полученная от эксплуатирующей организации, которая обслуживает Ваш дом и знает его особенности.
Инженер, разрабатывая проект, опирается на строительные нормы и правила, которые необходимо учесть, чтобы перепланировка не нарушала комфорта и безопасности в Вашем доме. Например, грамотный инженер никогда не разместит санузел над кухней, не уменьшит тепловую нагрузку в системе отопления, не затронет вентиляционные каналы.
Законодательство меняется, уточняется, развивается вместе с обществом, меняются представления о городской среде (например, особые требования к размещению кондиционеров на фасадах здания), правила эксплуатации жилых помещений. Можно быть уверенным в том, что проект, получивший одобрение администрации, соответствует всем нормам, действующим на сегодняшний момент в жилищной и жилищно-коммунальной сферах.
Согласование перепланировки завершается не в тот момент, когда Вы получаете разрешение на работы. Итогом является акт, подтверждающий, что все работы были выполнены в соответствии с проектом! Здесь на помощь собственнику приходит авторский надзор, или же он самостоятельно контролирует отсутствие существенных отклонений от проекта. Для получения обратной связи от строителей полезно показать готовый проект подрядчику, чтобы он мог посоветовать конкретные строительные решения или материалы, которые будут внесены в проектную документацию.
3. Юридическая чистота
В результате согласования Вы получаете документы, на основании которых можно внести изменения в важнейшие информационные базы о недвижимости в нашей стране – государственный кадастр недвижимости и реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Если согласование не пройдено, между фактическим положением вещей и документами на квартиру будет расхождение, которое в лучшем случае – это минус для потенциального покупателя, тем более на кризисном рынке, в худшем – станет препятствием для оформления сделки с недвижимостью.
Ксения Вотинова
